Dopo anni in cui il mutuo a tasso fisso era considerato la scelta più prudente e conveniente, il vento sta cambiando. In un contesto economico che vede la Banca Centrale Europea (BCE) avviare un percorso di taglio graduale dei tassi di interesse, il mutuo a tasso variabile sta tornando ad essere una soluzione attraente per molte famiglie, soprattutto per chi si appresta a stipulare un finanziamento trentennale per la prima casa.
Mutuo casa, il contesto: la BCE taglia i tassi, il costo del denaro scende
Dopo il picco del biennio 2022–2023, in cui l’inflazione galoppante aveva spinto la BCE ad alzare i tassi fino al 4,5%, l’inflazione è oggi sotto controllo. Nel primo semestre del 2025, Francoforte ha già operato due tagli, portando il tasso di riferimento al 3,5% e annunciando ulteriori interventi nei prossimi mesi. Gli analisti prevedono un ritorno intorno al 2,5% entro il 2026, riportando il costo del denaro su livelli più sostenibili.
Tasso fisso vs variabile: cosa sta succedendo ai mutui
Oggi chi chiede un mutuo a tasso fisso su 30 anni si trova davanti a offerte che si aggirano tra il 3,2% e il 3,8%, mentre il tasso variabile è proposto anche sotto il 3% (talvolta intorno al 2,6–2,8%). Il punto è che, se i tassi continueranno a scendere come previsto, chi sceglie il variabile pagherà rate sempre più leggere nei prossimi anni.
Inoltre, i mutui a tasso fisso oggi incorporano nel prezzo le aspettative di rischio futuro: chi sottoscrive ora un fisso, paga di fatto anche per il rischio che i tassi non scendano come previsto — una “polizza assicurativa” che potrebbe rivelarsi costosa se il calo dei tassi si concretizzerà.
Mutuo di 30 anni: il tasso variabile è (quasi sempre) più vantaggioso
Per chi accende un mutuo trentennale, la durata lunga gioca a favore del tasso variabile. I primi anni saranno probabilmente i più “carichi” in termini di tasso, ma con la discesa prevista dei tassi BCE, la rata tenderà a ridursi nel medio periodo. Inoltre, la lunga durata permette di ammortizzare eventuali oscillazioni, rendendo più gestibile il rischio.
Consiglio: valutare il variabile con CAP (cioè con tetto massimo al tasso d’interesse). Questo tipo di mutuo offre un buon compromesso: beneficia della discesa dei tassi, ma tutela in caso di risalite impreviste. In alternativa, optare per un variabile con opzione di conversione in fisso dopo alcuni anni.
Mutuo di 20 anni: valutazioni più equilibrate
Su un mutuo ventennale, il discorso è più sfumato. La rata sarà mediamente più alta che in un trentennale, e il tempo per beneficiare del calo dei tassi è minore. In questo caso, chi ha una forte avversione al rischio potrebbe preferire il tasso fisso, soprattutto se la differenza con il variabile è inferiore a un punto percentuale.
Consiglio: se la differenza tra fisso e variabile è marcata (oltre l’1%), vale comunque la pena considerare il variabile, specie se si dispone di margini di reddito per gestire eventuali aumenti temporanei delle rate. Anche qui, le formule con CAP (Capped rate, limite massimo predeterminato) o opzione di rinegoziazione futura offrono buone garanzie.
Ultimo consiglio: guardare oltre il tasso
Quando si sceglie un mutuo, è essenziale guardare oltre il TAN (tasso nominale annuo) e valutare anche il TAEG, le spese accessorie, le penali e la flessibilità contrattuale. E se si ha accesso a un consulente indipendente, meglio ancora: in tempi di transizione monetaria, la personalizzazione è tutto.
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